賃貸事務所 文京区明日へのステップ
バランスシートで見てみると国富と家計のバランスシート/分散投資と相関係数/住宅価格と株価の相関/持ち家家計の安全資産指向は合理的
いつか来る、本当の「尻拭い」の時デフレの下で「両建て」が膨張/資金循環にも「変調」/二つの「相殺」、シナリオと結末日本の街は、汚いか「アジア的後進性」「開発独裁」で、「遅れ」を取り戻す/「アジア」の景色/日本の衝は、やっぱり汚い二、なぜ都市計画が必要なのか
「都市化」と「都市計画」/外部経済・不経済/都市施設の整備(公共財の理論)三、日本的な「都市計画」の特徴
明治維新と東京遷都/「東京市区改正条例」/旧都市計画法と建築規制/戦前・戦後における都市化の急進/新都市計画法の制定と「線引き」/「景観論争」/調整区域の醜い「景観」/「敷地」ごとの「建物」計画/街並み規制の難しさ
逸れる都市施設の整備
幻の都市計画「マッカーサー道路」/それでも偶には「塞翁が馬」/東京の環状道路計画/なぜ都市施設の整備が遅れるのか/公共収用と私権の保護/新東京国際空港「成田」/成田の悲劇と喜劇
シンガポールと中国
二つの華人国家
ハブ空港と都市間競争/経済合理性を貫く、シンガポールの都市計画
社会主義「市場経済」の中国/中国に待ち受ける、二つの難題日本の都市計画-現状と展望
平面的過密と立体的過疎/気がつけば大転換/日本人の法意識
民主政治と市場経済日本の土地は誰のものか。
私有地と公有地/土地を持っている人、いない人/日本の「土地問題」
土地「私有」のはじまり。
稲作の伝来から律令国家へと墾田の「私有」/律令制度の変容/荘園制度と貴族政治
武力による土地の奪い合い武士の台頭/「封建制度」の時代/権威の不在と土地の実効支配/下剋上と戦国時代江戸時代(近世)から明治維新へ「天下」の統一/「幕藩体制」の確立/江戸時代の社会システム/平和な時代の土地所有
/明治維新と農地の自由化近代国家と土地所有権のルーツ近代国家の政治システム/経済システムと土地所有権/敗戦とGHQの農地改革/あなたの土地のルーツは/戦後における土地所有者数の増加/もう一度、土地を配り直します
「不動産格差」-持ち家政策の功罪
持ち家と借家を巡る制度と政策「フジ三太郎」一家/借家住まいの人は、可表そうですか/「帰属家賃」への課税/住宅政策の平等・不平等/財政政策の三つの機能/金融制度と住宅バブル、そして世界金融危機
「土地神話」時代の不動産格差
「土地神話」のはじまり/「金融アクセス」における格差
金ドル本位制の崩壊と混乱の時期ニクソン・ショックから安定成長へ/プラザ合意とバブルの発生/「土地基本法」と「国土利用計画法」バブルの崩壊と電算
「土地は商品ではない!」/総量規制とバブル崩壊とマンションブーム
持ち家と借家、どっちが得か持ち家と借家の損得勘定(一)/損得勘定(二)/損得勘定(三)
日本の住宅政策
戦後社会の主流(メイン・ストリーム)/空き家率一三パーセントの衝撃/日本の住宅問題/「借地借家法」の問題点/アパート経営の秘訣/「持ち家」政策の位置づけ/「不動産格差」と日本の格差問題第四葦グローバル時代の不動産
グローバリゼーションと不動産価格
グローバル化する市場/グローバリゼーションがもたらす「二極化」現象/土地の価格の決まり方/地方都市の衰退と、土地の「二極化」「マネー」「資本」、そして金融の機能アメリカの高給取りは実物資本、金融資産と「マネー」/銀行システムと、現代の「マネー」/金融市場の基本機能/迂回生産の利益と金融工学/「マネーゲーム」とその後遺症
グローバル時代の「日本人と不動産」グローバリゼーションがもたらしたもの/これからの日本の不動産を考えるあとがきおもな参考文献まじめにはじめに「無理に引っ越しをさせると、お年寄りは亡くなってしまう」介護のために親を自分のもとに引き取らなければならない場合などで、このような話を耳にしたことがありました。
住み慣れた家、日課になっている畑の世話、いつもの道で出会う人々、隣近所の。
そのような環境から引き離されると、実際に、お年寄りは元気がなくなります。
新しい環境になじめず、思いのほか早く亡くなってしまうこともあるのです。社会人になってから不動産会社で、しばしば大規模開発に係わってきた私は、たとえお年寄りであっても引っ越しをしてもらわないと、仕事にならないような場面に何度も出会いました。
特に市街化区域での大規模な宅地開発や、都心の旧耐震ビルの建て替えなどの事業では、金利負担や様々なリスクから逃れるために、一刻も早く事業を進めなければなりません。
それは実際には不動産業者のエゴなのですが、同時に、都市環境や防災の面から、また大袈裟にいえば国民経済にとっても、できるだけ早く整然と進めた方がよい場合も多いのです。
しかし、大規模な宅地開発は、昔ながらの環境や共同体(コユニティー)を破壊します。
都心の再開発事業は、歴史的建造物を壊し、タバコ屋のお婆ちゃんから「生業」を奪うのです。
「『開発』は、本当によいことなのか?」、「お年寄りは、そっとしておくべきではないのか?」、私はしばしば自問自答しました。
昭和の終わりから平成にかけて、私が携わった横須賀の大規模区画整理事業では、地区の谷あいに住んでいたお年寄りに引っ越しをしてもらいました。
古風な屋号を持ち、谷戸沿いに田畑を持つお爺さんは、お子さん、お孫さん方のご家族と、三軒の家に住んでいました。
私は毎日のようにお宅に伺いましたが、実際の工事がはじまる前に事業担当を離れ、国際事業部に異動となりました。
まじめにその後、土地区画整理事業は、組合の設立認可、造成工事、仮換地(住んでいた土地や田畑に代わって、整理後に交付される予定の宅地)の指定と、数回にわたる事業計画変更を経て、完了までに十年以上の月日を費やしました。
谷戸を埋める大規模な造成工事がほぼ完了した頃、私は五年間のシンガポール駐在を終え、高台の仮換地で新たな生活をはじめられたご家族のもとを訪ねました。
そのお爺さんは、引っ越しの後あまり長生きせずに亡くなっていました。
しかしご長男は、「親父は、大往生でした」といって、私を暖かく迎え入れてくれました。
そしてお仏壇の前で、「お陰で、収益資産が持てて、生活が楽になった」としみじみと話してくれたのです。
私はご長男が、順調なアパート経営を「収益資産」といわれたのには、内心びっくりしました。
というのも帰国後の私は、不動産を投資対象の収益資産として活用することのお手伝い、つまり「不動産投資顧問」をする部署に異動になっていたからです。
私たちは会社を挙げて、大企業、上場会社の総務部長や経営者を相手に、不動産は本来「収益資産」なのだということを、一生懸命説いてまわっていたのです。
ご長男の言葉を聞いて、後任者がよく地主さんたちのお世話をして、生活向上のための不動産経営指南をしてくれたのだなと思いました。
工3戦後日本では、高度経済成長期に終身雇用が制度として定着し、二戸建ての持ち家を目指すのが「普通の人生」のように思われてきました。
土地は絶対に値上がりし、持っているだけで得をする有利な資産だったのです。
しかし、一九九〇年代のバブル経済の崩壊により、右肩上がりだった給料が下がりはじめ、住宅ローンの返済に窮するケースが多発しました。
同時に、住宅価格が値下がりを続け、住宅を売ってもローンの返済が終わらず、買い替えもできなくなった人が数多く出たのです。
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